FE - O novo normal FII

Apagando o ruído e se livrando do marketing, o desempenho do mercado de FII depende apenas de três fatores fundamentais: seu grau de desenvolvimento como segmento do mercado de capitais; as condições monetárias vigentes; e o desempenho do setor imobiliário.

O mercado de FII desabrochou em 2008. Em um lance regulatório fortuito, um pouco depois do ano em que o marco regulatório do mercado de FII foi reinventado, com a emissão da Instrução CVM nº 472, as taxas de juros tomaram uma rota descendente, e o setor imobiliário entrou em fase de demanda forte e oferta limitada. Naquele tempo, então, os três fatores fundamentais andaram juntos em sentido de fortalecimento do mercado de FII.

Alguns anos mais tarde os tombos começaram a aparecer. Na ponta do desenvolvimento, depois de algumas ofertas primárias super-precificadas, Rendas Mínimas Garantidas (RGM) irrealistas, investidores que não diferenciavam amortização de dividendos, prática de transparência e de governança ainda sofrível, entre outros, começou a efetivamente valer o aprendizado através dos erros. Na ponta das condições monetárias, ocorreu um U-turn violento de aperto. E no segmento imobiliário, chegamos a um excesso de oferta, que depois ainda se intensificou perante uma contração de demanda em uma economia claudicante.

Passado um tempo, houve consolidação de avanços regulatórios corrigindo os buracos iniciais (ICVM 571, depois da ICVM 516), e houve substancial progresso na prática de mercado, não só em termos de transparência e governança, mas em transformação de perfil de carteiras, que passaram a ser diversificadas e maiores, e a usufruir de gestão ativa e setorialmente especialista. O mercado primário disparou, e o secundário explodiu. O número de investidores pessoa física superou os sete dígitos, e os institucionais passaram a levar a sério o mercado de FII. Na segunda ponta, inflação e juros entraram em rota de desabamento. E quanto à terceira ponta, bem lentamente, depois do trágico biênio econômico até o começo de 2017, o cíclico segmento imobiliário começou a dar as caras, principalmente em São Paulo. Os FII de títulos de crédito, por sua vez, se expandiram antes, na toada da queda da taxa de juros.

Eis que chegamos em 2020 e o mercado de FII parecia uma decolagem da SpaceX. E aí apareceu o vírus. Surgiu o tal do novo normal, novo normal de tudo, inclusive novo normal imobiliário. Mas o que é o novo normal imobiliário? Como o novo normal imobiliário afeta o desempenho do mercado de FII?

Primeiro, voltando à analise dos três fatores, em relação ao desenvolvimento de mercado de FII, este já estava aí, acontecendo, e o advento do vírus, em primeira ordem, não oferece correlação. No que diz respeito às condições monetárias, o novo normal intensificou suas quedas para patamares nunca dantes navegados, movimento altamente benéfico para o mercado de FII. Já o desempenho do setor imobiliário...

Bom, o primeiro segmento imobiliário que muitos correram a opinar em termos de novo normal foi o de shopping centers. Ora bolas, este parecia óbvio. Compras online disparando, lockdowns, cinemas e restaurantes fechados, coitados dos shoppings... Mas será que os shoppings estão condenados? Muitos deles ocupando áreas urbanas de alto valor, não teriam escapatória? Está é uma ótima discussão. Mudança de uso, por exemplo, para servir como locais de distribuição de compras online ou como locais de escritórios, ou ajustes para uso parecido, implementando protocolos de proteção `a transmissão do vírus, foram temas debatidos em algumas lives recentes. Por ora, em termos relativos, o desempenho de FII de shopping vêm sofrendo.

Em relação a outros segmentos, o novo normal também traz incertezas para o mercado de FII. Quais serão as consequências da adoção onipresente do home office? O que acontece com a demanda por escritórios? Por exemplo, em Nova Iorque, o mais conhecido jornal do mundo, o New York Times, funcionou a todo vapor durante a pandemia com seus funcionários ocupando apenas 7% do seu poderoso prédio de escritórios e redações perto da Time Square. Os grandes bancos, por sua vez, descobriram que seus funcionários trabalham muito bem e muito felizes de casa, além de constatarem, cada vez mais, que suas caras agências físicas são cada vez menos necessárias. E por aí vai...

E os imóveis de residência? No Brasil mal se iniciou o desenvolvimento de FII com carteiras com este tipo de ativo imobiliário, mas não precisa ser assim. Home office, riqueza disponível, novas preferências de localização, tudo isto vai afetar o mercado de imóveis de residência. Se os outros dois fatores determinantes do desempenho do mercado de FII se provam muito construtivos, os preços se ajustam e investimentos deste tipo realizados através de FII podem começar a acontecer...

Um segmento do mercado de FII que se beneficiou do advento do vírus foi o de logística. Para proprietários deste tipo de ativo, um favorável desequilíbrio de falta de oferta em relação a uma demanda crescente da economia de varejo online, necessitada de espaços de estocagem e distribuição, além de bons locatários pagadores de aluguéis de contratos de longo-prazo, resultaram em um mercado que vem bombando desde o primeiro paciente de covid-19 em Wuhan. Não há inadimplência e há muito pouco vacância...

Assim, em 2020, até agora, teve de tudo no mercado de FII. Houve um dia, em março, que o mercado secundário de cotas de FII viveu seu momento de “there is nothing to fear but fear itself”. Durante alguns instantes o IFIX, índice setorial, negociou abaixo de dois mil pontos. Aquilo era um extremo de irracionalidade e o melhor ponto de compra da história deste mercado. Não durou quase nada e aos poucos a racionalidade foi retomando a cabeça dos investidores. Com maior discernimento entre todos, ativos cujo valor fazia mais sentido no contexto da realidade do vírus passaram a se destacar. E mais recentemente, com alguma recuperação da economia, o mercado de FII como um todo se consolidou em nível bem mais elevado.

Só que agora, como em qualquer momento, vem de novo o futuro. E as incertezas e novos normais, e ainda o próprio vírus, estão ai. Como proceder? Bom, começamos sempre pelos três fatores determinantes, tratados aqui. Dois deles continuam muito bem. Sobre o terceiro, vamos conversando...